6 июля 2019
Нередко СМИ сообщают нам о вопиющих случаях мошенничества при проведении сделок с жильем: обман доверчивых граждан, заключение сделки неуполномоченным лицом, наличие споров между наследниками, продажа недвижимости с нарушением интересов детей и т.д. Количество судебных тяжб, связанных с разделом имущества, наследованием, или оспариванием договоров по приобретению недвижимого имущества не уменьшается, а наоборот, пополняется различными нюансами судебной практики.
От покупателей недвижимого имущества, зачастую можно услышать фразу: «Я - добросовестный приобретатель, значит мне ничего не грозит». Это является опасным заблуждением, поскольку не во всех случаях добросовестность покупателя спасает от утраты права собственности. При этом добиться полноценной компенсации у лиц, действительно виновных в допущенных нарушениях в большинстве случаев практически невозможно.
Кто такой добросовестный приобретатель?
Добросовестным является приобретатель, который:
- не знал и не мог знать о фактах, являющихся основаниями для оспаривания сделки,
- фактически открыто владеет объектом после его приобретения, и осуществляет все необходимые действия по его содержанию,
- оплатил полную стоимость объекта, приобрел недвижимость возмездно,
- произвел все необходимые действия для проверки документов в отношении объекта недвижимости: ознакомился со справками, документами, подтверждающими право собственности продавцов. Важным является то, что приобретатель досконально изучил и проверил все риски самостоятельно или обратился за соответствующей услугой в агентство или к юристу.
Но даже несмотря на то, что приобретатель является добросовестным, риск утраты права собственности остается.
Когда добросовестный приобретатель может лишиться квартиры?
Суды при решении вопроса об истребовании недвижимости у добросовестных приобретателей применяют положения статьи 302 ГК РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя», которые устанавливают: даже у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. А также если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать.
По сути, никто не застрахован от иска наследника, или бывшего супруга, или лица, чей паспорт или подпись подделали в целях отчуждения недвижимости.
Виды защиты интересов добросовестного приобретателя
Несмотря на кажущуюся с обывательской точки зрения угрозу рынку недвижимости, закон нацелен в первую очередь на защиту от злоупотреблений в данной сфере и подразумевает, что добросовестные приобретатели действительно добросовестно относятся к анализу возможных рисков перед принятием решения о приобретении объектов недвижимости. Есть всеми известное правило: незнание законов не освобождает от ответственности.
Что предпринять для защиты интересов добросовестных приобретателей недвижимости?
1) Детальную юридическую проверку в отношении объекта недвижимого имущества (желательно до достижения окончательных договоренностей об условиях оформления сделки по приобретению недвижимости);
2) Разработку оптимальных и наиболее соответствующих защите интересов добросовестных приобретателей вариантов передачи им прав на недвижимость;
3) Разработку, согласование и оформление наиболее эффективных в каждом конкретном случае юридических способов обеспечения исполнения обязательств;
4) Квалифицированное юридическое сопровождение сделки (составление проектов необходимых документов, разработку рекомендаций по оптимальному оформлению сделки, консультирование в ходе переговоров по возникающим вопросам, представление интересов в ходе государственной регистрации сделки и т.п.);
5) Титульное страхование, то есть страхование потери имущества в результате утраты права собственности (например, в результате признания недействительными сделок по приобретению объектов недвижимости, изъятия имущества по искам государственных органов, одного из предыдущих собственников и в иных аналогичных ситуациях);
6) В случае ненадлежащего исполнения обязательств со стороны партнеров - обоснованный и полный расчет убытков и разработку правового механизма получения компенсации;
7) Профессиональную судебную защиту и иное юридически выверенное представление интересов добросовестных приобретателей в случае предъявления каких-либо претензий, ущемляющих их права в отношении недвижимого имущества.
Юридическое сообщество сходится во мнении, что до настоящего времени реальной системы защиты прав добросовестных приобретателей пока не создано. Единственная полноценная гарантия возврата денежных средств в случае утраты права собственности на объект недвижимости — страхование. Этот вид называют страхованием потери имущества в результате утраты права собственности, часто употребляют термин «титульное страхование». Однако и в страховании есть свои «подводные камни», кроме того, не каждая сделка может быть самостоятельно застрахована покупателем и не каждую сделку одобрит страховая компания.
Следует отметить позитивную роль обращения в агентства недвижимости, имеющее страховую защиту ответственности при проведении сделок, а также программу поддержки и гарантий для клиентов после приобретения недвижимости. В таком случае клиент может быть признан добросовестным, поскольку обратился к профессиональным участникам рынка недвижимости, доверив проведение сделки компетентным в данных вопросах специалистам, получив юридическую консультацию и анализ рисков, тем самым проявив должную осмотрительность. Данный факт является дополнительным весомым аргументом для признания приобретателя добросовестным. А если признанный судом статус добросовестности приобретателя не спасает от серьезных последствий и судебных исков, обращение в агентство помогает разрешить вопросы по возврату имущества или получения денежной компенсации за утраченное имущество не в одиночку, а опираясь на опыт и практику специалистов, с наименьшими для клиентов финансовыми потерями.
Центр Недвижимости «Альфа» предоставляет гарантийный сертификат каждому приобретателю вторичной недвижимости. Срок действия сертификата: с момента регистрации права действует бессрочно. Также деятельность Центра Недвижимости «Альфа» застрахована на сумму 20 миллионов рублей в год, что позволяет клиентам доверять агентству при проведении самых сложных сделок с недвижимым имуществом.
От покупателей недвижимого имущества, зачастую можно услышать фразу: «Я - добросовестный приобретатель, значит мне ничего не грозит». Это является опасным заблуждением, поскольку не во всех случаях добросовестность покупателя спасает от утраты права собственности. При этом добиться полноценной компенсации у лиц, действительно виновных в допущенных нарушениях в большинстве случаев практически невозможно.
Кто такой добросовестный приобретатель?
Добросовестным является приобретатель, который:
- не знал и не мог знать о фактах, являющихся основаниями для оспаривания сделки,
- фактически открыто владеет объектом после его приобретения, и осуществляет все необходимые действия по его содержанию,
- оплатил полную стоимость объекта, приобрел недвижимость возмездно,
- произвел все необходимые действия для проверки документов в отношении объекта недвижимости: ознакомился со справками, документами, подтверждающими право собственности продавцов. Важным является то, что приобретатель досконально изучил и проверил все риски самостоятельно или обратился за соответствующей услугой в агентство или к юристу.
Но даже несмотря на то, что приобретатель является добросовестным, риск утраты права собственности остается.
Когда добросовестный приобретатель может лишиться квартиры?
Суды при решении вопроса об истребовании недвижимости у добросовестных приобретателей применяют положения статьи 302 ГК РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя», которые устанавливают: даже у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. А также если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать.
По сути, никто не застрахован от иска наследника, или бывшего супруга, или лица, чей паспорт или подпись подделали в целях отчуждения недвижимости.
Виды защиты интересов добросовестного приобретателя
Несмотря на кажущуюся с обывательской точки зрения угрозу рынку недвижимости, закон нацелен в первую очередь на защиту от злоупотреблений в данной сфере и подразумевает, что добросовестные приобретатели действительно добросовестно относятся к анализу возможных рисков перед принятием решения о приобретении объектов недвижимости. Есть всеми известное правило: незнание законов не освобождает от ответственности.
Что предпринять для защиты интересов добросовестных приобретателей недвижимости?
1) Детальную юридическую проверку в отношении объекта недвижимого имущества (желательно до достижения окончательных договоренностей об условиях оформления сделки по приобретению недвижимости);
2) Разработку оптимальных и наиболее соответствующих защите интересов добросовестных приобретателей вариантов передачи им прав на недвижимость;
3) Разработку, согласование и оформление наиболее эффективных в каждом конкретном случае юридических способов обеспечения исполнения обязательств;
4) Квалифицированное юридическое сопровождение сделки (составление проектов необходимых документов, разработку рекомендаций по оптимальному оформлению сделки, консультирование в ходе переговоров по возникающим вопросам, представление интересов в ходе государственной регистрации сделки и т.п.);
5) Титульное страхование, то есть страхование потери имущества в результате утраты права собственности (например, в результате признания недействительными сделок по приобретению объектов недвижимости, изъятия имущества по искам государственных органов, одного из предыдущих собственников и в иных аналогичных ситуациях);
6) В случае ненадлежащего исполнения обязательств со стороны партнеров - обоснованный и полный расчет убытков и разработку правового механизма получения компенсации;
7) Профессиональную судебную защиту и иное юридически выверенное представление интересов добросовестных приобретателей в случае предъявления каких-либо претензий, ущемляющих их права в отношении недвижимого имущества.
Юридическое сообщество сходится во мнении, что до настоящего времени реальной системы защиты прав добросовестных приобретателей пока не создано. Единственная полноценная гарантия возврата денежных средств в случае утраты права собственности на объект недвижимости — страхование. Этот вид называют страхованием потери имущества в результате утраты права собственности, часто употребляют термин «титульное страхование». Однако и в страховании есть свои «подводные камни», кроме того, не каждая сделка может быть самостоятельно застрахована покупателем и не каждую сделку одобрит страховая компания.
Следует отметить позитивную роль обращения в агентства недвижимости, имеющее страховую защиту ответственности при проведении сделок, а также программу поддержки и гарантий для клиентов после приобретения недвижимости. В таком случае клиент может быть признан добросовестным, поскольку обратился к профессиональным участникам рынка недвижимости, доверив проведение сделки компетентным в данных вопросах специалистам, получив юридическую консультацию и анализ рисков, тем самым проявив должную осмотрительность. Данный факт является дополнительным весомым аргументом для признания приобретателя добросовестным. А если признанный судом статус добросовестности приобретателя не спасает от серьезных последствий и судебных исков, обращение в агентство помогает разрешить вопросы по возврату имущества или получения денежной компенсации за утраченное имущество не в одиночку, а опираясь на опыт и практику специалистов, с наименьшими для клиентов финансовыми потерями.
Центр Недвижимости «Альфа» предоставляет гарантийный сертификат каждому приобретателю вторичной недвижимости. Срок действия сертификата: с момента регистрации права действует бессрочно. Также деятельность Центра Недвижимости «Альфа» застрахована на сумму 20 миллионов рублей в год, что позволяет клиентам доверять агентству при проведении самых сложных сделок с недвижимым имуществом.