Законодательством РФ определен круг физических лиц, которые обязаны уплатить налог с дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности менее минимального срока.
Размер налога с дохода от продажи недвижимости, для граждан России, постоянно проживающих на территории РФ, составляет 13%, а для нерезидентов страны (проживающих на территории России менее 180 дней в году) - 30 %.
Налоговым кодексом РФ определен минимальный срок владения объектом недвижимости, по истечении которого вы освобождаетесь от обязанности уплатить налог государству с продажи вашей квартиры. По общему правилу минимальный срок владения объектом составляет пять лет, однако законодатель предусмотрел ряд исключений, при которых минимальный срок составляет три года, а именно:
- если квартира досталась вам по наследству или подарена была от близкого родственника (согласно Cемейного кодекса близкими родственниками считаются: родители и дети, дедушка, бабушка и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры);
2) если квартира была приватизирована;
3) если квартира была приобретена по договору ренты (договора пожизненного содержания с иждивением);
4) если квартира является единственным жильем (включая совместную собственность супругов). При этом, если вы купили новое жилье, а прежнее еще не успели продать (в собственности у вас находятся два жилых помещения), то в течение 90 дней вы можете продать свое прежнее жилье, применяя минимальный срок владения объектом - три года. Если продать не успели свое прежнее жилье в течение 90 дней с момента приобретения нового жилья, то с продажи прежнего жилья возникнет налог.
Во всех остальных случаях минимальный срок владения объектом составляет 5 лет.
При расчете налога физическим лицам (резидентам России) можно применить два вида налоговых вычета (на выбор), а именно:
- из суммы доходов с продажи объекта недвижимости вычесть сумму расходов, понесенных на его приобретение и документально подтвержденных. Если налог рассчитывается с продажи дома, который ранее вами был построен, то в качестве вычета можно применить расходы, понесенные вами на его строительство, либо
- из суммы дохода с продажи объекта недвижимости вычесть 1 000 000 рублей.
При продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности граждан, вычет применяется пропорционально размеру доли, подлежащей отчуждению.
Налог необходимо платить от суммы полученной разницы между стоимостью отчуждаемой вами квартиры и применяемой суммой налогового вычета.
Важно понимать, что вычет в размере, не превышающем 1 000 000 рублей, можно применить только один раз в год.
Нерезиденты РФ не могут воспользоваться правом на вычет.
В настоящее время при расчете налога налоговая ориентируется на кадастровую стоимость объекта. Налог будет рассчитан с суммы не менее 70 % от кадастровой стоимости. Поясняю: если вы продаете объект за цену ниже 70% от кадастровой стоимости, то налог будет рассчитан с суммы, равной 70% от кадастровой стоимости, а если вы продаете объект по цене, превышающей 70% от кадастровой стоимости, то налог будет рассчитан с данной суммы (то есть с большей суммы, но не ниже 70% от кадастровой стоимости). Например, кадастровая стоимость квартиры составляет 1 600 000 рублей, вы решили продать квартиру за 1 000 000 рублей (чтобы в дальнейшем применить вычет в размере 1 000 000 рублей и избежать уплаты налога), но в данном случае налог будет рассчитан не с суммы продажи (с 1 000 000 рублей), а с суммы, равной 70% от кадастровой стоимости - от суммы 1 120 000 рублей (70% от 1 600 000 = 1 120 000), то есть налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей можно будет применить к сумме 1 120 000 рублей и с разницы уплатить налог (1 120 000 - 1 000 000 = 120 000; 120 000 х13% = 15 600 рублей - сумма налога, подлежащая уплате).
авилу датой владения объектом считается дата регистрации права собственности на объект в Едином государственном реестре недвижимости (в Росреестре), но и в данном случае имеются исключения, например,
при наследовании имущества срок владения объектом исчисляется с даты смерти наследодателя (например, если наследодатель умер 5 лет назад, а по каким-либо причинам в наследство вы вступили только сейчас, зарегистрировав в дальнейшем в Росреестре право собственности на объект, то при продаже данного объекта вы не будете оплачивать налог, поскольку минимальный срок владения объектом при наследовании истек (3 года с даты смерти наследодателя));
если вы приобрели 1/2 долю в праве собственности на объект, в котором вы уже владеете 1/2 долей более 5 лет, то налог с продажи объекта (со стоимости недавно приобретенной 1/2 доли), не будет исчисляться, поскольку при увеличении доли в праве собственности на объект, датой владения объектом считается дата владения первоначальной долей;
если вы объединили комнаты в одну целую квартиру, то срок владения целой квартирой считается с даты приобретения последней комнаты в данной квартире;
если объект был приобретен до 1998 года (до вступления в силу ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то права на такие объекты признаются ранее возникшими и срок возникновения права собственности считается с даты регистрации договора купли-продажи и права собственности на квартиру в БТИ, а не с даты регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.
если вы принимали участие в долевом строительстве жилого дома, то срок владения квартирой считается с даты полной оплаты стоимости объекта, установленной ДДУ (договором долевого участия).
Для нерезидентов РФ правила минимального срока владения квартирой также применяются как и для резидентов РФ (3 года или 5 лет). Нерезидент РФ также может не платить налог после истечения минимального срока владения объектом недвижимости.
Срок сдачи налоговой декларации на доходы физических лиц - до 30 апреля следующего года (следующего за годом, в котором продали объект и получили доход). Уплатить налог необходимо до 15 июля после сдачи налоговой декларации. При этом, если с продажи квартиры вы не получили доход (продали за цену меньше, чем приобрели), но минимальный срок владения объектом еще не прошел, то вы все равно обязаны сдать налоговую декларацию с нулевым доходом, иначе придется понести ответственности за непредоставление декларации.
За нарушение срока предоставления налоговой декларации на доходы физических лиц или вовсе неуплаты налога предусмотрена ответственность:
административная — штраф от 5% до 40% от неуплаченной суммы налога, но не менее 1 000 рублей
уголовная — от штрафа до 500 000 рублей до лишения свободы до трех лет.
Важно отметить, что с 01.01.2022 года вступят в силу поправки в п.4 ст.229 НК РФ, когда налогоплательщикам, чей доход от продажи объекта не превышает сумму применяемого налогового вычета, не придется сдавать налоговую декларацию. То есть, если минимальный срок владения жилым помещением не истек, и при применении налогового вычета к доходу от продажи данного объекта налог не возникает, то налоговую декларацию на доходы с продажи такого объекта недвижимости можно будет не сдавать.
Разобраться в тонкостях налогообложения при продаже объектов недвижимости и «спать спокойно» вам поможет юридический департамент ЦН «Альфа».авилу датой владения объектом считается дата регистрации права собственности на объект в Едином государственном реестре недвижимости (в Росреестре), но и в данном случае имеются исключения, например,
- при наследовании имущества срок владения объектом исчисляется с даты смерти наследодателя (например, если наследодатель умер 5 лет назад, а по каким-либо причинам в наследство вы вступили только сейчас, зарегистрировав в дальнейшем в Росреестре право собственности на объект, то при продаже данного объекта вы не будете оплачивать налог, поскольку минимальный срок владения объектом при наследовании истек (3 года с даты смерти наследодателя));
- если вы приобрели 1/2 долю в праве собственности на объект, в котором вы уже владеете 1/2 долей более 5 лет, то налог с продажи объекта (со стоимости недавно приобретенной 1/2 доли), не будет исчисляться, поскольку при увеличении доли в праве собственности на объект, датой владения объектом считается дата владения первоначальной долей;
- если вы объединили комнаты в одну целую квартиру, то срок владения целой квартирой считается с даты приобретения последней комнаты в данной квартире;
- если объект был приобретен до 1998 года (до вступления в силу ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то права на такие объекты признаются ранее возникшими и срок возникновения права собственности считается с даты регистрации договора купли-продажи и права собственности на квартиру в БТИ, а не с даты регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.
- если вы принимали участие в долевом строительстве жилого дома, то срок владения квартирой считается с даты полной оплаты стоимости объекта, установленной ДДУ (договором долевого участия).
Для нерезидентов РФ правила минимального срока владения квартирой также применяются как и для резидентов РФ (3 года или 5 лет). Нерезидент РФ также может не платить налог после истечения минимального срока владения объектом недвижимости.
Срок сдачи налоговой декларации на доходы физических лиц - до 30 апреля следующего года (следующего за годом, в котором продали объект и получили доход). Уплатить налог необходимо до 15 июля после сдачи налоговой декларации. При этом, если с продажи квартиры вы не получили доход (продали за цену меньше, чем приобрели), но минимальный срок владения объектом еще не прошел, то вы все равно обязаны сдать налоговую декларацию с нулевым доходом, иначе придется понести ответственности за не предоставление декларации.
За нарушение срока предоставления налоговой декларации на доходы физических лиц или вовсе неуплаты налога предусмотрена ответственность:
- административная — штраф от 5% до 40% от неуплаченной суммы налога, но не менее 1 000 рублей
- уголовная — от штрафа до 500 000 рублей до лишения свободы до трех лет.
Важно отметить, что с 01.01.2022 года вступят в силу поправки в п.4 ст.229 НК РФ, когда налогоплательщикам, чей доход от продажи объекта не превышает сумму применяемого налогового вычета, не придется сдавать налоговую декларацию. То есть, если минимальный срок владения жилым помещением не истек, и при применении налогового вычета к доходу от продажи данного объекта налог не возникает, то налоговую декларацию на доходы с продажи такого объекта недвижимости можно будет не сдавать.
Разобраться в тонкостях налогообложения при продаже объектов недвижимости и «спать спокойно» вам поможет юридический департамент ЦН «Альфа».