11 Октября 2018
Покупка недвижимости: правовые риски, наследование имущества супруга

Об этом нам расскажет руководитель юридического департамента ГЦН Альфа, Мизева Анастасия Вячеславовна.

Давно известен тот факт, что покупатели недвижимости на вторичном рынке жилья могут столкнуться с рисками приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости.
Самым неприятным последствием проведения сделки по приобретению
недвижимости является утрата покупателем права собственности на недвижимость в результате признания заключенного договора купли-продажи недействительным в судебном порядке.

Причины оспаривания сделки могут быть следующими:
- Невключение лиц, имеющих права на приватизацию жилья, в состав собственников по договору приватизации, в следствие чего происходит оспаривание договора приватизации и последующих сделок с недвижимостью.
- Отсутствие нотариального согласия супруга (или бывшего супруга) на
совершение сделки с имуществом, совместно нажитым в браке.
- Отсутствие уведомлений (ненадлежащих уведомлений) собственников
соседних комнат о продаже одной из комнат в коммунальной квартире.
- Исковые требования наследников, не вступивших в права наследования по причине отсутствия сведений о смерти наследодателя.
- Иск надлежащего собственника, лишившегося прав на квартиру без своего волеизъявления в результате обмана, мошеннических действий третьих лиц (подделка документов).
- Исковое заявление родственников участника сделки о недееспособном, ограниченно дееспособном (посредством судебной экспертизы, в том числе посмертно) собственнике.
- Приобретение квартиры у лица, признанного банкротом в течение года после сделки банкротом, в случае наличия оснований возможно признание такой сделки недействительной судом по иску финансового управляющего/кредитора .

Указанный перечень не является исчерпывающим, ситуаций в судебной практике огромное множество, недаром в СМИ периодически появляются реальные истории из жизни обычных граждан про обман покупателей недвижимости и случаями судебной практики.

Сегодня поделюсь с вами одной из ситуаций оспаривания сделки, которая вполне может коснуться каждого приобретателя недвижимости.
Представьте, что вы приобрели объект недвижимости у продавца, который является по документам единственным собственником квартиры. В паспорте у данного гражданина отметки о браке отсутствуют. Сделку благополучно регистрируют в Росреестре. Однако спустя определенное время вы получаете повестку в суд с требованием передачи доли квартиры неизвестным вам лицам. Оказывается, продавец, у которого вы купили квартиру, ранее состоял в зарегистрированном браке, однако супруг продавца незадолго до совершения сделки умер. Супруг продавца в документах собственником недвижимости не числился. После смерти супруга продавец в связи с достижением 45-летнего возраста сменил паспорт, отметка о семейном положении не была поставлена (данные об умершем супруге в паспорт также не заносятся). 

Оснований для приостановления регистрации сделки по продаже недвижимости у государственного регистратора не имеется, в крайнем случае, если у регистратора имеются сведения, что на момент приобретения продавец состоял в браке, продавцу для совершения сделки достаточно предоставить в Росреестр документ о смерти супруга. Вы станете собственником недвижимости, право зарегистрируют в Росреестре, однако, судебная практика в случае спора с наследниками умершего супруга, не имевшего долю на недвижимость по документам, может обернуться не в вашу пользу.

И вот почему: имущество, приобретаемое супругами в период брака, в соответствии с Семейным кодексом считается совместно нажитым, за исключением имущества, переданного одному из супругов безвозмездно: в дар, по наследству, в порядке приватизации, а также за исключением имущества, в отношении которого имеется нотариально удостоверенный брачный договор, или нотариально удостоверенного соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Иными словами, совместно
нажитое имущество по умолчанию считается принадлежащим супругам в равных долях, даже если оно было приобретено на имя только одного из них.

Таким образом, оформление имущества, приобретенного в период брака только на одного из супругов, который является титульным собственником (при отсутствии брачного договора, соглашения), вовсе не говорит о том, что именно этот супруг, на имя которого приобретено имущество, является единственным собственником указанного имущества. Судебная практика показывает, что зачастую при наличии исковых требований наследников умершего супруга, в том случае, если они в судебном порядке докажут свое право на наследование, покупатель может оказаться в неприятной ситуации, и вынужден будет решать вопрос урегулирования спора с указанными наследниками, и может лишится доли квартиры.

Чтобы избежать указанной ситуации, продавцу после смерти супруга следовало обратиться к нотариусу, который выявил бы круг наследников и выдал бы продавцу свидетельство о праве на наследство после смерти супруга, все имущественные споры были бы решены до сделки. Таким образом, в случае отсутствия брачного договора, соглашения о разделе имущества, обратиться к нотариусу за вступлением в наследство необходимо и в том случае, если даже все имущество было оформлено в
собственность только одного из них.

Установить возможные последствия проведения той или иной сделки покупателю квартиры, не имеющему опыт в проведении сделок, и знаний гражданского законодательства, довольно проблематично.

Поэтому, совет: не экономьте на обращении к профессионалам рынка недвижимости, обратитесь за консультацией к юристу по недвижимости, которые смогут поделиться с вами секретами проверки недвижимости, чтобы избежать множества проблем, которые могут возникнуть в случае оформления документов самостоятельно.

Оставить заявку