Риски собственника при продаже недвижимости.

Нередко можно услышать о рисках покупателей в сделках с недвижимостью, связанные с возможной утратой права собственности по различным основаниям (оспаривание сделок наследниками, подделка документов, недействительность доверенности, банкротство продавца и т.д.)
Однако не стоит забывать и о рисках, которые могут возникнуть у собственников при продаже недвижимости.

В данной статье рассмотрим основные из них.

1) Неоплата или несвоевременная оплата объекта недвижимости покупателем.

В случае, если расчеты по сделке об отчуждении своего жилья у покупателя производятся с рассрочкой или за счет средств бюджетных сертификатов, возможен риск неполучения продавцом денежных средств по причине срыва оплаты по сделке покупателя.

Если покупатель приобретает объект недвижимости за счет средств, полученных по другой сделке, а также в случае совершения «цепочки» сделок, риск, что сроки сделок могут сдвинуться даже из-за одного участника «цепочки», очень велики. Туда же можно отнести и риски замедления сроков перевода денежных средств государственными бюджетными организациями по самым различным причинам (недостаток финансирования, ошибки при оформлении заявлений, несоответствие представленных документов и т.д.)

2) Ответственность продавца за неуплату коммунальных услуг.

В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате коммунальных услуг несет собственник жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности на указанное жилое помещение. Бывают случаи, когда квартира передается покупателю с долгом по коммунальным услугам, собственник соглашается снизить цену продаваемой квартиры на размер долга по коммунальным услугам, но если это условие не зафиксировать документально, то задолженность по коммунальным услугам, несмотря на все устные договоренности, останется задолженностью бывшего собственника.

3) Предъявление претензий и исковых требований покупателем в связи с обнаружением недостатков объекта недвижимости. В соответствии со ст. 503 Гражданского кодекса РФ Покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать:

замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;

соразмерного уменьшения покупной цены;

незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;

возмещения расходов на устранение недостатков товара.

Также п. 4 ст. 503 Гражданского кодекса РФ дает право покупателю вместо предъявления требования к продавцу об уменьшении цены товара, возмещения расходов на ремонт, в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата уплаченных денежных средств. Вот почему важно фиксировать в договоре купли-продажи все технические характеристики и состояние объекта, в случае наличия недостатков, обязательно указать их в договоре, прописав пункт о том, что покупатель объект недвижимости осмотрел до момента подписания договора. Немаловажное значение имеет акт приема-передачи, в котором покупатель подтвердит отсутствие претензий на момент приема квартиры. В случае судебного спора покупатель должен будет доказать, что недостатки объекта являются скрытыми и возникли до момента получения объекта в пользование покупателя.

4) Выплата денежных средств, полученных в качестве задатка, в двойном размере или обязанность возврата полученного задатка в одинарном размере вследствие срыва сделки по обстоятельствам, не зависящим от участников сделки.

В соответствии с п.2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка». При возникновении вопроса об ответственности продавца следует учитывать, все ли действия, необходимые для совершения сделки, произвел продавец? Подготовлены ли продавцом все необходимые документы для совершения сделки? В случае, если продавцом нарушен один из пунктов предварительного договора, предусматривающих обязанности продавца, появляется риск предъявления требований покупателем об оплате задатка в двойном размере. В соответствии с судебной практикой, а также в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса, стороны судебного процесса должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются. В случае, если нет объективных документальных доказательств вины ни одной из сторон, и срок действия предварительного договора уже истек, денежные средства, переданные в качестве задатка, подлежат возврату покупателю в одинарном размере.

5) Оспаривание сделки третьими лицами в судебном порядке.

Данный риск чаще всего возникает при обращении в суд кредиторов, с которыми не расплатился собственник, в случае банкротства, наступившего у собственника квартиры спустя некоторое время после продажи объекта, в случае появления наследников, своевременно не вступивших в наследство на квартиру и т.д. Казалось бы, эти риски больше всего затрагивают права покупателя, но и у продавца в случае признания сделки недействительной возникает негативное последствие в виде возникновения обязанности по возврату денежных средств, полученных от покупателя, в полном объеме. Зачастую эти денежные средства уже потрачены на приобретение другого объекта недвижимости, вложены в бизнес и т.д., что затрудняет или вообще делает невыполнимым срочный возврат денежных средств покупателю в полном объеме. Бывший собственник становится должником, может возникнуть обязанность по оплате пени за просрочку возврата денежных средств покупателю, обязанность возмещения судебных расходов.

Все эти риски подтверждают, что готовиться к проведению сделки требуется тщательно, продумывая все малейшие детали, чтобы избежать вышеуказанных неприятных последствий.

Центр Недвижимости «Альфа» предоставляет продавцу недвижимости гарантийный сертификат, дающий бессрочное право продавцу получить помощь юридического департамента ООО «ЦН «Альфа» в решении ситуаций, связанных с неполучением денежных средств от покупателя в счет оплаты объекта недвижимости, а также связанных с оспариванием законности совершенной сделки.