25 Октября 2021

В связи с упрощением процедуры признания физического лица банкротом на законодательном уровне, а также в связи с ростом предложений юридических компаний законно, просто и быстро избавить всех желающих граждан от долгов, остро стоит вопрос о защите интересов приобретателей недвижимого имущества у граждан, впоследствии признанных банкротами.
Представим ситуацию: вы приобрели квартиру, расплатились по договору купли-продажи в полном объеме, а через несколько месяцев, или через несколько лет, вам поступила повестка из судебных органов с приглашением явиться в суд в качестве ответчика в связи с судебным разбирательством, причиной которого явилось признание продавца квартиры банкротом.

В чем причина судебного спора и при чем тут вы? Ведь, казалось бы, долги по кредитам предыдущего собственника вас абсолютно не касаются. Причина привлечения нового собственника в качестве ответчика в следующем: при рассмотрении судебного дела о банкротстве задачей арбитражного управляющего является выявление всех подозрительных сделок должника, предшествовавших признанию гражданина банкротом, и оспаривание указанных сделок с целью возвратить незаконно проданное должником имущество в состав имущества должника и реализацией указанного имущества для удовлетворения финансовых интересов кредиторов.

Можно ли каким-то образом предотвратить подобную ситуацию? Очевидно, что в том, чтобы стать участником судебного спора, приятного мало и хочется максимально обезопасить себя от этого риска. Следует заметить, что на 100% покупателю недвижимости подстраховаться от риска быть втянутым в судебные споры не получится, поскольку, даже если на сегодняшний день у продавца все в порядке с финансами, гарантий, что в течение ближайших нескольких лет этот продавец не попадет в сложную финансовую ситуацию, влекущую его банкротство, нет абсолютно никаких.
Есть несколько простых правил, которые необходимо соблюдать при принятии решения о приобретении недвижимости. Эти правила помогут снизить риски неблагоприятного исхода рассмотрения судебного спора о признании сделки банкрота недействительной.

Во-первых, следует воздержаться от приобретения квартиры у гражданина, который «зарос» долгами и не имеет стабильного источника дохода. Сумма непогашенной должником задолженности, достаточной в теории для признания гражданина банкротом, составляет всего 50 тысяч рублей с 01.09.2020 года в связи с вступлением в силу закона о внесудебном банкротстве граждан.
Особо следует остерегаться приобретения недвижимости у должников, в отношении которых исполнительное производство прекращено в связи с невозможностью взыскания – отсутствует имущество должника, или отсутствуют доходы, на которые могло бы быть обращено взыскание. Приобретение имущества, находящегося под запрещением или арестом в связи с задолженностями продавца, не рекомендуется, как минимум до момента выяснения обстоятельств возникновения и последующего полного устранения причин возникновения указанных ограничений. Стоп-фактором в принятии решения о приобретении квартиры должны стать имеющиеся судебные споры о взыскании каких-либо крупных сумм задолженностей с продавца.

Во-вторых, следует приобретать имущество по реальной рыночной стоимости. Один из факторов признания сделки подозрительной является заниженная или завышенная цена объекта недвижимости. Поскольку судебный спор может возникнуть спустя несколько лет после совершения сделки, рекомендуется оформить оценочный отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости и заключать сделку по цене, не отличающейся существенно от стоимости, указанной в оценочном отчете.

В-третьих, расчеты по сделке рекомендуется осуществлять безналичным путем. Движение денежных средств по банковским счетам можно подтвердить выпиской по счету, это упростит задачу доказывания факта оплаты и реальности совершенной сделки. Оформление расписки о получении наличных денежных средств может быть подвергнуто сомнению, особенно в случае, если будет установлено, что участники сделки являются родственниками, близкими друзьями., давними знакомыми. Для правильного рассмотрения спора суду важно убедиться, что денежные средства, оплаченные продавцу, действительно существовали, в связи с чем суд вправе запросить у покупателя документы, подтверждающие источник происхождения указанных средств, чтобы суд не усомнился в реальности указанных средств.

В-четвертых, необходимо проверять на риск наступления банкротства и на наличие предпосылок к банкротству не только самого продавца, но и его супруга. Статья 45 СК РФ говорит о том, что кредиторы могут претендовать только на ту часть имущества супругов, которая принадлежит должнику. Однако, если денег, вырученных после реализации этой части, не хватит, взыскание может быть обращено и на долю супруга. Забрать долю супруга могут в том случае, если будет доказано, что должник, к примеру, брал кредит на покупку общего для семьи имущества или для удовлетворения других общих интересов. Нужно учитывать, что оформленный накануне банкротства брачный договор может быть оспорен и аннулирован как нарушающий права кредиторов банкрота.

В-пятых, необходимо проверить на финансовую благонадежность не только самого продавца, но и предыдущего собственника объекта недвижимости. Если продавец не имеет никаких предпосылок к банкротству, но приобрел имущество у лица, не расплатившегося с кредиторами, арбитражным управляющим будет оспариваться не только сделка должника, но и все последующие сделки, совершенные другими лицами с имуществом этого должника. Оспаривание сделок должника может осуществляться также в отношении наследников и в иных случаях универсального правопреемства в отношении лица, в интересах которого совершена оспариваемая сделка.

Следует отметить, что нюансов и особенностей в делах о банкротстве невероятно много, к каждой сделке необходим серьезный и вдумчивый подход для правильной оценки возможных рисков.
Центр Недвижимости Альфа осуществляет юридическую экспертизу сделок на предмет возможных рисков и споров, а в случае наступления риска клиентам осуществляется правовая поддержка в целях благоприятного разрешения возникших проблемных ситуаций.

Оставить заявку