18 Ноября 2021

Верховный суд поставил точку в споре между дольщиками и застройщиком о возможности односторонней регистрации застройщиком права собственности на квартиру без согласия дольщиков.

В прошлом году, 13 июля 2020 года, вступил в силу Федеральный закон № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — федеральный закон № 202-ФЗ), который предоставил застройщикам возможность регистрировать право собственности дольщиков на построенные квартиры.

Указанное нововведение 2020 года распространяется и на многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию до 13 июля 2020 года, то есть до вступления в силу федерального закона № 202-ФЗ. Оно позволило решить проблему, когда дольщики уклоняются от приёмки объектов. Застройщик отныне вправе составить односторонний акт и инициировать регистрацию права собственности на уклонившегося от приёмки квартиры участника долевого строительства с последующим возложением расходов на регистрацию на дольщиков. Для доказательства уклонения застройщик представляет уведомления о доставке или недоставке письма в адрес дольщика.

Но, в связи с этим нововведением между дольщиками и застройщиками стали возникать споры о том, вправе ли застройщик регистрировать право собственности на имя дольщика, если дольщик не подписывает акт и не принимает квартиру по обоснованным причинам, например, в случае наличия у дольщика претензий к состоянию квартиры.

Суды общей юрисдикции при рассмотрении указанного спора отказывали дольщикам по следующим основаниям:

  • застройщик исполнил обязанность — передал объект;
  • дольщики должны принять квартиру, а при необходимости — составить акт разногласий;
  • недостатки не мешают зарегистрировать право собственности, а уже после этого можно потребовать устранить недочеты;
  • квартиру можно использовать по прямому назначению.

Верховный Суд РФ не согласился с мнением судов общей юрисдикции и направил дело на новое рассмотрение, поскольку посчитал, что дольщики вправе не принимать объект ненадлежащего качества, поэтому они могут потребовать от застройщика, чтобы тот составил документ о дефектах и безвозмездно устранил их. На это право не влияют характер недостатков (существенные они или нет) и возможность использовать объект по прямому назначению. Суды общей юрисдикции не установили, что дольщики уклонялись от приемки квартиры надлежащего качества необоснованно, поэтому дело было направлено на новое рассмотрение.

Застройщик может составить односторонний документ, только в том случае, если дольщики необоснованно уклоняются или отказываются от приемки и со дня передачи, установленного в договоре, прошло 2 месяца. У застройщика должны быть сведения о том, что дольщик получил сообщение о завершении стройки, отказался его получать или дольщика нет по почтовому адресу.

Кроме того, Верховный Суд РФ отметил, что уведомление о завершении строительства и готовности квартиры должны получить все дольщики, которые указаны в договоре долевого строительства. При нарушении этого требования обязанность по надлежащему уведомлению будет считаться не исполненной.

Для того чтобы выбрать квартиру у проверенного застройщика рекомендуем обратиться в Центр Недвижимости Альфа!

Оставить заявку