При совершении сделок с недвижимым имуществом для правового анализа от участников сделки (как продавцов, так и покупателей) запрашивается немало документов, например, выписка из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру, документ-основание приобретения квартиры, развернутая справка о лицах, состоящих не регистрационном учете и т.д. Некоторые из этих запрашиваемых документов вызывают у клиентов удивление, а нередко даже возмущение. Например, не всегда граждане спешат предоставить в отношении себя справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (далее сокращенно – справки из ПНД и НД), подтверждающие, что гражданин не состоит на учете в указанных учреждениях и способен ясно осознавать суть сделки. Сразу стоит сказать, что требование этих справок не закреплено на законодательном уровне, то есть, по сути, необязательно. Давайте проясним, для чего и в каких случаях обычно запрашиваются указанные справки.
- При достижении клиентом-продавцом возраста 65-70 лет и старше. По официальным данным статистики Всемирной организации здравоохранения, Министерства здравоохранения РФ средний возврат наступления старческой деменции, при которой люди в преклонном возрасте начинают страдать слабоумием, потерей памяти, а вследствие чего перестают осознавать суть своих действий, наступает в среднем в 65 лет. В юридическом департаменте нашего центр недвижимости по регламенту необходимо запросить у продавца-клиента начиная с возраста 70 лет справку от психиатра и нарколога. В чем же риск, если указанной справки не будет и впоследствии выявится факт наличия заболеваний у продавца, препятствовавших пониманию значения своих действий и способности руководить ими? Без сомнений в том, что сделка купли-продажи недвижимого имущества будет являться оспоримой. В суд с иском о признании сделки, где продавец был в преклонном возрасте, могут обратиться как его близкие родственники, так и он сам – продавец, потому что нередко бывают случаи временной недееспособности. Выходит, что в случае, если судмедэкспертиза докажет, что на момент совершения сделки продавец был недееспособен, то сделку признают недействительной, право собственности на недвижимость возвратят прежнему собственнику, при этом фактический возврат покупателю уплаченных за квартиру деньги маловероятен, поскольку уплаченные покупателем денежные средства к моменту рассмотрения спора могут быть потрачены продавцом. Но напомню еще раз, что мы не можем требовать предоставления этих справок в обязательном порядке, ибо нигде законодательно указанное требование не закреплено.
Также возможно вы спросите, причем тут справка от нарколога? Дело в том, что лица в преклонном возрасте из-за большего риска различных заболеваний, могут лечиться сильнодействующими препаратами, содержащими наркотические вещества, в связи с чем есть вероятность, что указанные лица состоят на учете у нарколога. Как известно, в связи с приемом сильнодействующих препаратов лицо может находиться в состоянии, препятствующем пониманию значения своих действий и способности руководить ими.
- При наблюдении у кого-либо из участников сделки (продавца или покупателя), признаков неадекватного странного поведения либо частое нахождение участника сделки в состоянии алкогольного опьянения. Стоит задуматься, а осознает ли суть своих действий клиент? Бывают случаи, когда судмедэкспертиза доказывает, что клиент был в состоянии сильного алкогольного опьянения, что не мог осознавать суть своих действий, что приводит к признанию сделки недействительной. Поэтому, если есть факты, свидетельствующие о возможной недееспособности человека: неспособность ответить на вопрос, бессвязная или неосмысленная речь, расширенные зрачки, явные симптомы употребления алкогольных или наркотических средств, иное поведение, которое вызывает подозрение в том, что человек не способен осознавать суть своих действий и руководить ими, рекомендуется отказаться от совершения сделки с указанным лицом, а также при сомнениях относительно дееспособности гражданина рекомендуется запросить у клиента справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.
Таким образом, запрос у клиентов справок из НД и ПНД на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества не является превышением полномочий со стороны противоположной стороны сделки, банков, страховых компаний или иных третьих лиц, заинтересованных в юридической чистоте сделки, или попыткой усложнить процесс подготовки к сделке, предоставление указанных справок – важное условие, при соблюдении которого участники сделки получают некоторые гарантии отсутствия правовых рисков в совершаемой сделке. Парадокс состоит в том, что, к сожалению, данные справки не подтверждают дееспособность или недееспособность человека. Человек может быть недееспособным и не состоять при этом на учете. Для регистрации сделки в Росреестре данная бумага не пригодится, а в суде она будет бесполезна, поскольку вердикт в таких случаях выносит судебно-психиатрическая экспертиза. Лучшая замена справки из ПНД, которая не дает возможности продавцу признать сделку недействительной в суде, – наличие заключения врача-психиатра о психическом состоянии участников сделки. Сама процедура называется психиатрическим освидетельствованием и по времени занимает не более часа.
Психиатрическое освидетельствование нужно проходить в день заключения сделки. Психиатр осмотрит участников сделки на территории учреждения или в другом удобном для клиента месте, если это требуется. В случае категорического отказа участника сделки в предоставлении справок из ПНД и НД или категорического отказа проходить психиатрическое освидетельствование есть серьезный повод задуматься, стоит ли заключать с ним договор.
