Кто может оспорить сделку с жильем?
Рассмотрим некоторые классические ситуации, попадая в которые покупатель может стать участником длительных судебных разбирательств, и в каких из нижеперечисленных случаев имеются риск признании сделки недействительной и риск утраты права собственности.
- Может ли несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 до 18 лет выразить несогласие в проведении сделки и оспорить ее в суде?
— Несовершеннолетний собственник недвижимости имеет право выразить несогласие на совершение сделки: для этого он должен обратиться с письменным заявлением в Росреестр и органы опеки.
Обращение в Росреестр подается для того, чтобы создать дополнительное доказательство несогласия. Органы опеки защищают права несовершеннолетних в соответствии с Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве», и в описываемой ситуации они обязаны отозвать ранее выданное разрешение.
Несовершеннолетний собственник может самостоятельно обратиться в суд, для этого не нужно дожидаться 18-летия. Имея на руках доказательства несогласия со сделкой, можно признать ее недействительной, если она противоречит интересам несовершеннолетнего собственника.
Если несовершеннолетний владелец никак не выразил свое несогласие с продажей квартиры в период регистрации, то после перехода права оспорить ее он не сможет, так как на тот момент все требования законодательства (включая разрешение от органов опеки) были исполнены.
Также несовершеннолетний, не достигший 18-летия на момент сделки, может оспорить сделку, нарушающую его права с того момента, как достигнет совершеннолетия в пределах максимального срока исковой давности (срок может быть увеличен до 10 лет по ходатайству истца), если докажет, что сделка нарушает его права.
- Могут ли отменить сделку и лишить покупателя квартиры, если после сделки один из продавцов был признан недееспособным?
— Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина, его опекуна, попечителя, либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом (статья 177 ГК РФ).
При этом суд принимает во внимание всю совокупность обстоятельств дела и чаще всего назначает судебную экспертизу.
- После того, как квартира была приобретена, объявился муж продавца, признанный на момент сделки безвестно отсутствующим по решению суда. Сможет ли он оспорить сделку и попытаться вернуть себе квартиру?
—Человек, объявленный умершим, может требовать вернуть свое сохранившееся имущество, безвозмездно перешедшее к другому лицу, за исключением денег и ценных бумаг на предъявителя. Гражданин, объявленный ранее умершим, может истребовать у покупателя квартиру в судебном порядке только в случае, если ему удастся доказать недобросовестность покупателя при приобретении квартиры.
При определении добросовестности покупателя суд будет исследовать вопрос, мог ли покупатель на момент приобретения квартиры знать, что объявленный умершим гражданин жив, и проявил ли он разумную осмотрительность при выяснении данного вопроса. Если покупатель действительно ничего не знал, то вернувшийся собственник вряд ли сможет заполучить квартиру. Однако если квартира была куплена после предъявления иска об отмене решения суда, согласно которому гражданин признан умершим, то суд может счесть это свидетельством недобросовестности покупателя.
- Зарегистрируют ли сделку, если на следующий день после того, как договор купли-продажи недвижимости был сдан в МФЦ, продавец умер?
— В таком случае Росреестр при получении информации из госорганов об указанном событии может отказать в регистрации, поскольку на момент перехода права субъекта права не будет в живых. В случае, если Росреестр зарегистрирует сделку, в связи с тем, что не получит информации о гибели лица, сделка будет иметь риски оспаривания.
Переход права собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. После смерти одной из сторон все права и обязанности по незавершенной сделке переходят наследникам. До вступления в законные права, то есть по истечении шестимесячного срока, наследники могут поставить вопрос о признании сделки недействительной в судебном порядке. Важным является указание в договоре купли-продажи сведений о том, в какой момент обязательства сторон считаются исполненными, а сделка завершенной. Часто покупателю недвижимости приходится обращаться в суд для того, чтобы отстоять свои права на жилье.
- Смогут ли родственники лица, заключившего договор пожизненного содержания с иждивением, оспорить эту сделку и заполучить квартиру по наследству?
— Наследники смогут претендовать на жилое помещение только при условии признания договора пожизненного содержания недействительным — однако они не вправе требовать расторжения договора пожизненного содержания, так как не являются получателями ренты. Поэтому требовать изъятия квартиры только на основании родственных связей наследники не вправе.
- Сможет ли бывший супруг оспорить сделку по продаже квартиры, если квартира была приобретена его женой в период брака на основании договора дарения?
— Сможет оспорить, если докажет, что существенно увеличил стоимость имущества за счет своих средств или при наличии брачного договора, в котором квартира супругами определяется как совместное имущество. Поэтому в указанных случаях необходимо выяснить, не претендует ли бывший супруг на квартиру, и оформить его нотариальное согласие на продажу во избежание риска оспаривания сделки.
- Из-за инвалидности продавец не в состоянии сам подписать документы или не в состоянии прочесть текст, написанный в документе. Каким образом совершить сделку без риска ее последующего оспаривания?
— Если вследствие физического недостатка или болезни человек не способен собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин — эта норма установлена ст. 160 Гражданского кодекса России. Подпись должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с обязательным указанием причин, в силу которых совершающий сделку человек не смог подписать договор собственноручно. Договор об отчуждении зачитывается вслух, в случае наличия вопросов продавца, нотариус обязан дать разъяснение. Судебная практика исходит из того, что подписание договора третьим лицом — это исключительная мера, которой нельзя злоупотреблять.
Для гарантии чистоты сделки необходимо удостовериться в том, что договор подписывается рукоприкладчиком в присутствии фактического продавца, которому вслух зачитываются условия сделки. Физический недостаток продавца, лишающий его возможности самостоятельно подписать документ, должен быть очевиден и бесспорен. В документе необходимо прямо указать причины, по которым подпись за продавца ставит иное лицо, в противном случае договор может быть оспорен впоследствии. Наконец, покупателю необходимо удостовериться, что физический недостаток или болезнь продавца не влияют на его способность здраво мыслить. К примеру, если инвалидность и невозможность подписания договора обусловлены последствиями инсульта, то риски для покупателя существенно увеличиваются. В этом случае желательно обсудить с продавцом возможность прохождения добровольного медицинского освидетельствования во избежание последующего судебного спора о признании сделки недействительной в связи с недееспособностью одной из сторон.
- Можно ли оспорить сделку, если лицо намеренно расписалось не своей подписью в договоре?
-. Бывает, что лицо намеренно ставит искаженную подпись в договоре, а впоследствии заявляет, что договор подписан не им. В данной ситуации сложно предугадать исход событий, всё зависит от результатов почерковедческой экспертизы, поэтому важно следить за тем, чтобы документы подписывались в вашем присутствии и подпись была максимально естественной, не сильно отличалась от подписи в других документах: паспорт лица, любые иные документы с оригинальной подписью лица.
В следующем выпуске - информация о том, спасает ли покупателя от потери права собственности признание его в судебном порядке добросовестным приобретателем, и как покупателю доказать добросовестность приобретения недвижимости.