29 Июня 2022

Приватизация – это безвозмездная передача в собственность граждан РФ жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, проживающих в таком жилом помещении на основании договора социального найма.

Закон «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» был принят 04.07.1991 года.

Зачастую приобретая квартиру на вторичном рынке, которая принадлежит Продавцу на праве приватизации, Покупатель даже не подозревает сколько существует рисков по такой сделке.

Рассмотрим риски оспаривания физическими лицами законности приватизации Объекта недвижимости:

  1. Несовершеннолетние дети.

Несовершеннолетние дети в обязательном порядке должны быть включены в число собственников приватизированного Объекта недвижимости. Очень часто встречаются случаи, когда на момент приватизации родители снимали с регистрационного учета своих несовершеннолетних детей, фактически проживающих в Объекте и включенных в договор социального найма жилого помещения, в связи с чем дети не принимали участия в приватизации объекта и тем самым были исключены из числа собственников Объекта.

С момента наступления совершеннолетия (исполнения 18 лет), такое лицо может обратиться в суд с заявлением об оспаривании приватизации, а также о признании текущей сделки купли-продажи Квартиры недействительной.

  1. Скрытые собственники приватизированной квартиры.

Скрытым собственником квартиры является лицо, которое после сделки купли-продажи может претендовать на Объект, либо долю в Объекте недвижимости.

Информация о таких лицах не указана ни в договора приватизации, ни в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

В данном случае речь идет о лицах, которые отбывают наказание в местах лишения свободы, проходят воинскую службу или числятся безвестно отсутствующими по решению суда (пропавшими без вести). Таких лиц без их согласия и участия, могли выписать из приватизированной квартиры по решению суда, собственники квартиры, заинтересованные в ее продаже.

Данные лица после совершения сделки купли-продажи могут объявиться с требованием к новому собственнику о вселении их в квартиру на праве бессрочного пользования, в связи с тем, что их права были нарушены, либо вообще приватизация прошла без их письменного отказа от участия в приватизации квартиры, либо обратиться в суд с заявлением об оспаривании приватизации, а также о признании текущей сделки купли-продажи Квартиры недействительной.

  1. Отказники от приватизации, которые в письменной форме отказались от участия в приватизации, но остались прописанными в Объекте недвижимости.

В этом случае, лица, которые на момент приватизации были прописаны в квартире, но отказались от участия в приватизации, сохраняют за собой право проживания и пользования приватизированным жилым помещением бессрочно, и лишить их этого права никто не может. При продаже собственниками квартиры, такое лицо может заявить Покупателю о своем праве пользования и проживания в отчуждаемой квартире.

Во избежание риска приобрести объект с лицом, имеющим право бессрочного проживания в квартире, необходимо настоять на снятии такого лица с регистрационного учета до выхода на сделку купли-продажи.

Следует учитывать, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ «Оспоримые и ничтожные сделки») составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня исполнения сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, в любом случае, не может превышать 10 (Десять) лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ «Сроки исковой давности по недействительным сделкам»). Под началом исполнения сделки следует понимать, что это дата государственной регистрации права собственности на приватизированный Объект недвижимости.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков перед принятием решения в приобретении приватизированной ранее квартиры, необходимо запросить у продавца полный пакет документов, а именно:

  1. Договор приватизации, со штампом регистрации права собственности, подписью уполномоченного лица и печатью Регистрирующего органа;
  2. Договор социального найма и все дополнительные соглашения к нему, при их наличии (зачастую сведения о несовершеннолетних детях, либо о скрытых собственниках;
  3. Архивную копию справки о прописанных лицах в квартире на момент приватизации;
  4. Архивную копию заявления на приватизацию;
  5. Архивные копии отказов от приватизации лиц, которые на момент приватизации были прописаны в квартире, но не участвовали в приватизации. Если по каким-либо причинам отсутствуют копии отказов вышеуказанных лиц, необходимо запросить нотариальные отказы от приватизации таких лиц, до выхода на сделку купли-продажи квартиры;
  6. Справку о лицах, состоящих на регистрационном учете в квартире на момент сделки купли-продажи.

А разобраться в документах и вопросах и рисках, связанных с приобретением приватизированной ранее квартиры, Вам помогут специалисты ООО «ЦН «Альфа».

Статьи (35).png

Оставить заявку