Покупка квартиры на вторичном рынке стандартная процедура. Но не все так просто, как хотелось бы. Покупателю следует быть осмотрительнее в выборе объекта и внимательно ознакомиться с документами, на основании которых принадлежит продавцу Объект недвижимости. Рассмотрим случай, когда выбранная приобретателем квартира принадлежит продавцу на основании нетипичного документа – соглашения об отступном.
Статьей 409 ГК РФ регламентировано определение отступного, как способ прекращения обязательства. Простыми словами – это когда должник в счет погашения долга передает кредитору либо денежные средства, либо имущество.
Согласно Постановлению пленума Верховного суда № 6 от 11.06.2020 года (п. 2.9.) расширен список Гражданского кодекса РФ о предоставлении отступного, благодаря этому кредитору можно предложить не только денежные средства и имущество, но и права, выполнение работ, оказание услуг.
Рассмотрим конкретный пример.
Перед приобретением квартиры покупатель решил ознакомиться с документами. В выписке из ЕГРН указано, что продавец стал собственником в сентябре 2021 года, и тут возникает вопрос, почему такой короткий срок владения квартирой перед продажей? И второй вопрос: документ-основание: соглашение об отступном, а всё ли тут в порядке?
Между предыдущим собственником и нынешним был заключен договор денежного займа с процентами, согласно которого нынешний собственник (назовем его кредитор) передал предыдущему собственнику (назовем его заемщик) займ в размере 1 000 000 рублей в октябре 2019 года, которую он должен был вернуть с начисленными процентами в срок до октября 2020 года.
Одновременно с договором займа был заключен договор залога (ипотеки) недвижимого имущества. Также в октябре 2019 года договор залога был зарегистрирован в Росреестре.
По неизвестным причинам заемщик не выполнил взятые на себя обязательства по возврату займа, в связи с чем в сентябре 2021 года между кредитором и заемщиком было заключено соглашение об отступном, в котором указано, что денежное обязательство заемщика перед кредитором составляет 4 500 000 рублей, в том числе:
- 1 000 000 рублей – сумма основного долга;
- 500 000 рублей – проценты за пользование суммой займа;
- 3 000 000 рублей – пеня за нарушение заемщиком сроков возврата займа.
Согласно соглашению об отступном, заемщик в счет погашения указанной задолженности передает кредитору квартиру, принадлежащую заемщику, которую стороны оценили в 4 000 000 рублей. А также стороны определили, что кредитор передает заемщику денежные средства в размере 1 200 000 рублей, о чем заемщик пишет расписку в получении указанной суммы.
Возникает еще вопрос: «Сумма долга и стоимость квартиры не равноценны, но еще и кредитор передал 1 200 000 рублей заемщику»? В связи с чем произведены все эти манипуляции с денежными средствами? Непонятно...
И тут напрашивается вывод, а была ли вообще передача денег Кредитором Заемщику по договор займа в размере 1 000 000 рублей? В самом договоре займа расписки займодавца в получении данной суммы нет, отдельного документа подтверждающего получения денег тоже нет. Можно предположить, что кредитор приобрел квартиру заемщика за 1 200 000 рублей и сделку купли-продажи прикрыли соглашением об отступном, но вот понимал ли предыдущий собственник квартиры суть всего происходящего?
Для выяснения обстоятельств заключения указанных договоров и действительно ли заемщик получал сумму займа, необходимо запросить у нынешнего собственника квартиры контакты предыдущего собственника и переговорить с ним лично, так как в данном случае возникают риски оспаривания сделок по займу и отступному, а также о признании текущей сделки купли-продажи Квартиры новым покупателем недействительной, в связи с чем произойдет утрата права собственности нового покупателя на квартиру, отказ от возврата Продавцом стоимости квартиры, что повлечет судебные споры и финансовые риски, а я не думаю, что покупатель готов на это идти и тратить столько времени и нервов.
Учитывая в настоящее время ситуацию лишения собственников их жилья обманным путем, необходимо с особой осторожностью подходить к сделкам, связанным с договорами займа и отступным. Специалисты ООО «ЦН «Альфа» помогут вам разобраться в нюансах подобных сделок и исключить риски в приобретении недвижимости.
