В последнее время участились вопросы о проведении сделок купли-продажи с продавцом-банкротом. Следует отметить, что сложилась неблагоприятная практика, когда в отношении продавцов уже идет процедура банкротства, что приводит к печальным последствиям. К примеру, недавно в СМИ было предано огласке дело следующего содержания: покупатель добросовестно приобрел жилье у продавца и только через время после внесения последнего платежка по суду кредитор лишил продавца жилья. Выяснилось, что в отношении продавца шла процедура банкротства. С покупателем была договоренность по сделке о внесении платежей по рассрочке на счет сына продавца. В силу юридической неосведомленности покупатель не проверил продавца на добросовестность, из-за чего сейчас находится без объекта недвижимости, без денег и в судебных тяжбах.
Однозначно, покупка квартиры является очень волнительным процессом, все же стоимость квартиры - сумма далеко не маленькая. Перед совершением сделки необходимо тщательно проверить информацию о каждом участнике сделки. При проверке сторон для проведения сделки купли-продажи часто всплывают интересные факты. Самым опасным фактором при проверке является выявление в отношении продавца проведение процедуры банкротства. При проведении сделки купли-продажи без знания юридических тонкостей, можно потерять квартиру и не вернуть деньги, если продавец объявит себя банкротом.
В главе 3.1. Закона о банкротстве перечислены основные причины аннулирования сделок банкрота. В указанной главе указано: если имущество, переданное покупателю в течение трех лет до инициирования банкротства, во время процедуры банкротства, то договор могут признать недействительным. Это означает, что у покупателя заберут квартиру и продадут в счет погашения долга продавца. Есть и другие условия:
- квартира была продана по заниженной цене;
- сделка носит подозрительный характер;
- имущество подарено родственнику, близкому человеку;
- недвижимость продавалась в интересах одного кредитора в ущерб остальным.
Финансовый управляющий рассматривает подобные сделки как намеренное ущемление прав кредитора. Если договор заключен в ущерб банку, заемщику, МФО и т.д., то финансовый управляющий будет направлять заявление о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, в большинстве случаев суд признает договор недействительным. Поэтому, выбирая продавца, нужно быть осторожными.
Под процедуру банкротства также может попасть предыдущий собственник, что тоже негативно отразится на покупателе. В связи с этим, огромный перечень документов, который запрашивает юрист, к примеру, документ-основание, не просто прихоть, а поэтапная проверка сделки. Именно поэтому, если предыдущая сделка по объекту недвижимости совершалась менее трех лет назад, изучается история перехода права собственности, и проверяется предыдущий собственник.
Все специалисты сходятся во мнении, что перед проведением сделки, необходимо проверить объект на наличие обременений, также проверить стороны на наличии у них задолженностей и наличие судебных процессов в отношении них. Рекомендуется во избежание признания сделки недействительной производить расчеты безналичным путем, при этом перечисление должно осуществляться на счет самого собственника или на счет лица, имеющего полномочия на получение средств на его счет.
А если вы все же решились приобретать недвижимость у продавца, в отношении которого идет процедура банкрота, то весь процесс приобретения недвижимости оформляйте через торговую площадку, где выставлен объект. Точные данные по объекту предоставляет финансовый управляющий.
Резюмируем:
- необходимо крайне осторожно относится к имущественному статусу продавца и тщательно проверять историю объекта недвижимости;
- перечисление денежных средств следует осуществлять только безналичным путем на счет продавца, либо доверенному лицу по доверенности, заверенной нотариусом.
- в случае, если процедура банкротства продавца не завершена, то лучше воздержаться от приобретения объекта, либо проводить сделку через торговую площадку.
