Этим вопросом задаются люди, которые столкнулись с множеством проблем после, казалось бы, радостного события. Основными проблемами являются: качество строительства или отделки (ведущее к сырости, отсутствию или плохой вентиляции).
Итак, можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества?
-ДА, и для этого есть два способа:
- Расторжение договора по соглашению сторон (возможно только при отсутствии у продавца и покупателя взаимных претензий).
- Расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии значительных нарушений).
Статья 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Давайте разберем подробнее второй вариант, договор считается исполненным если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость.
Суды считают, что если обнаружены недостатки в квартире, которые препятствуют ее использованию в соответствии с назначением, то это может рассматриваться как нарушение прав покупателя на приобретение безопасного и качественного жилья, что является существенным нарушением договора.
Также в соответствии со статьей 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, а при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В случае с жильем оно должно соответствовать всем требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям согласно Постановлению Правительства РФ "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".
В какие сроки можно расторгнуть исполненный договор купли-продажи недвижимости?
-ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
КонсультантПлюс: примечание.
10-летний срок, указанный в п. 2 ст. 196, начинает течь с 01.09.2013. Вынесенный до 09.01.2017 отказ в удовлетворении иска в связи с истечением этого срока, может быть обжалован (ФЗ от 28.12.2016 N 499-ФЗ).
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".
С какого момента начинает течь срок исковой давности?
- ГК РФ Статья 200. Начало течения срока исковой давности
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
- Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Исходя из полученной информации, лицо, которое владеет объектом недвижимости более трех лет и которое обнаружило существенные недостатки в квартире, может обратиться в суд и расторгнуть договор купли-продажи недвижимости. Если обратиться к практике, подобных дел в открытом доступе практически нет, поэтому при покупке объекта недвижимости стоит обращать внимание на формулировки в договоре и подробно указывать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, состояний несущих конструкций, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям.
