Роль органа опеки и попечительства в сделках купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних собственников.

В настоящее время заключается очень много сделок купли-продажи объектов недвижимости, где собственником недвижимости выступает ребенок (лицо, не достигшее возраста 18 лет). Правом по распоряжению имуществом ребенка (в частности: продажа, обмен, дарение, сдача его внаем (в аренду), передача в безвозмездное пользование или в залог, а также любые другие действия, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего) обладают его законные представители — родители, усыновители или опекуны. При этом, они могут распоряжаться данным имуществом только с разрешения органа опеки и попечительства, поскольку ребенок, участвуя в данной сделке, является менее защищенным с правовой точки зрения и сделка, совершаемая с участием несовершеннолетнего, должна соответствовать его интересам. Орган опеки и попечительства в данном случае обеспечивает соблюдение и защиту прав несовершеннолетних, и, прежде всего, право на жилище, предусмотренное статьей 40 Конституции Российской Федерации.

Ниже рассмотрим основные критерии участия органов опеки и попечительства в сделке по продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему (доли в праве), какие документы необходимы для принятия положительного решения на продажу недвижимости несовершеннолетнего.

Итак, перед тем, как продать имущество несовершеннолетнего, вам нужно обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка с заявлением о выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом. При этом, если ребенку, имущество которого отчуждается, до 14 лет, то заявление подается его законными представителями - обоими родителями (в случае отсутствия одного из родителя, необходимо документально подтвердить этот факт), если ребенку от 14 до 18 лет, то заявление подается непосредственно несовершеннолетним, но с письменного согласия законных представителей. К заявлению нужно приложить комплект документов, подтверждающий наличие оснований для выдачи органом опеки разрешения на продажу недвижимости. Помимо документов, подтверждающих правовой статус и личность заявителей и их детей, необходимо предоставить документальное подтверждение, что взамен продаваемой квартиры дети получат в собственность имущество, которое не будет ухудшать прежние жилищные условия детей, данными документами являются:

• правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое взамен имущество (договоры купли-продажи, дарения, мены, договоры долевого участия в строительстве, выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и т. д.);
• технические паспорта, где указаны все технические характеристики объектов недвижимости;
• документы, подтверждающие рыночную стоимость квартир (достаточно справки от экспертной организации, уполномоченной проводить подобную оценку).
• письменное согласие законных представителей (родителей) на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащему несовершеннолетнему.

Комплект документов также зависит от способа приобретения встречного жилья, например (нижеприведенный перечень не является исчерпывающим):

• в ипотеку - об этом орган опеки и попечительства обязательно должен быть проинформирован, после чего вам должно быть выдано разрешение о передаче имущества, принадлежащего ребенку, в залог банку. Для этого органу опеки и попечительству должно быть предоставлено письменное извещение кредитной организации о согласии на включение детей в число сособственников недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки (залога);
• по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) — необходимо предоставить копию договора участия в долевом строительстве, а также документы, подтверждающие, что несовершеннолетний проживает в другом жилом помещении на период строительства многоквартирного дома. Однако здесь тоже есть свои нюансы... Комплект документов также зависит от того, зарегистрирован ли договор ДДУ в едином государственном реестре недвижимости. Если ДДУ зарегистрирован, то необходимо дополнительно предоставить копии документов, подтверждающих законность строительства многоквартирного дома (разрешение на строительство, проектную декларацию, план дома), а также документы, подтверждающие, что в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей по строительству дома, его обязанности по возмещению ущерба понесет либо страховая компания, либо поручитель (договор страхования или поручительства), чтобы ребенок не был лишен своего законного права на жилище и денежные средства, которые были вложены на приобретение жилья, подлежали взысканию со страховой компании, либо поручителя и направлены на покупку жилья.

После подачи полного комплекта документов, орган опеки и попечительства рассматривает данные документы в течение 15 календарных дней, проводится проверка на предмет того, не нарушаются ли права ребенка при продаже его имущества. Разрешение выдается только при наличии достаточных оснований полагать, что права ребенка не будут нарушены. Вся проблема в том, что на законодательном уровне не урегулированы конкретные основания для отказа органом опеки и попечительства в выдаче разрешения на продажу, отказать или разрешить орган опеки решает самостоятельно. Решение должно быть мотивировано, а отказ может быть обжалован в суде.

На практике чаще всего орган опеки и попечительства выдает разрешение на продажу имущества несовершеннолетнего при условии одновременной покупки встречного жилья. И крайне редко (в исключительных случаях) выдает разрешение при условии перечисления денежных средств с продажи имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, на расчетный счет, открытый на имя ребенка (если ребенку принадлежит доля в праве общей долевой собственности на имущество, то денежные средства рассчитываются пропорционально принадлежащей ему доли) с возложением на родителей обязанности приобрести имущество в собственность ребенка в срок, указанный в разрешении (причина редкой выдачи такого разрешения обусловлена тем, что имеется большая вероятность неисполнения родителями обязательства по покупке встречного жилья).

В случае неисполнения родителями обязательства по покупке встречного жилья, орган опеки и попечительства имеет законное право обратиться в суд за защитой прав и интересов ребенка с требованием о признании сделки по продаже недвижимости недействительной. Поэтому, если вы решили продать недвижимое имущество, которое полностью или в части принадлежит несовершеннолетнему, то обязательно необходимо с полной ответственностью подойти к данному вопросу.

Специалисты юридического департамента ООО «ЦН «Альфа» помогут вам разобраться во всех нюансах взаимодействия с органом опеки и попечительства при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.