В ноябре 2020 года были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ касаемо минимального срока владения имуществом по договору долевого участия (ДДУ), который должен исчисляться с момента полной оплаты стоимости ДДУ, а не с момента подписания акта приема-передачи имущества, как это было ранее, что существенно затягивало продажу квартиры без уплаты налога. То есть, по новым правилам, купив квартиру в новостройке по ДДУ и оплатив ее том же году, вы можете продать ее без уплаты налога через пять лет (или через три года, если это единственное жилье) с момента полной оплаты.
Возникает вопрос, а применяется ли данное положение, если вы хотите переуступить права на объект долевого строительства другому лицу (заключить договор цессии), не дожидаясь окончания строительства и принятия квартиры по акту? Учитывается ли при налогообложении дата полной оплаты по ДДУ при заключении договора цессии?
Например, вы заключили ДДУ в 2017 году, произвели полную оплату по ДДУ сразу после регистрации его в Росреестре - в 2017 году, а строительство до сих пор не завершено… Возникает вопрос: возникнет ли обязанность оплаты налога с разницы между стоимостью приобретенного и стоимостью отчуждаемого права требования объекта долевого участия в строительстве, если с момента оплаты по ДДУ прошло уже 5 лет (3 лет если это единственное жилье)?
Ответ: согласно положениям Налогового кодекса обязанность по уплате налога возникнет, несмотря на то, что с момента оплаты прошло более 5 лет (3 лет), поскольку правило об освобождении от уплаты налога с дохода при продаже недвижимого имущества в данном случае применяется только при достижении минимального предельного срока владения объектом недвижимости на праве собственности (3 года и 5 лет), а не имущественных прав на него – права требования объекта долевого строительства по ДДУ.
Переуступка прав – это не продажа объекта недвижимости, это передача прав и обязанностей по ДДУ другому лицу.
Таким образом, в данном случае не применяются положения налогового законодательства об освобождении от уплаты налога с дохода при продаже объекта недвижимости при достижении минимального предельного срока владения им. Налог с дохода, полученного при переуступке прав требования, придется платить! Но по закону вы вправе его уменьшить на сумму, которую фактически уже уплатили застройщику по ДДУ (если имеется документально подтверждение оплаты). То есть, возвращаясь к вышеуказанному примеру, заключив договор цессии в 2023 году по ДДУ, заключенному в 2017 году, возникает налог 13% с дохода, который необходимо оплатить не позднее 15 июля 2024 г., подав в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию на доходы за 2023 г. не позднее 30 апреля 2024 года.
