11 декабря 2020
Каждый человек желает жить в комфортных для себя условиях. В жилищной сфере данное желание служит причиной для проведения работ по изменению технических характеристик жилого помещения, создания комфортных для себя условий для проживания. При этом большинство людей не задумываются о законности такого изменения, процедуре согласования и наличия штрафных санкций за незаконное изменение технических характеристик жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) предусматривает возможность изменения технических характеристик жилого помещения путем его перепланировки и (или) переустройства (переоборудования).
Перепланировкой считается изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности.
Согласование изменений технических характеристик жилого помещения необходимо прежде всего с целью сохранения целостности дома, где расположено жилое помещение, для обеспечения безопасности. Перепланировка и (или) переустройство должны соответствовать строительным и санитарно-гигиеническим требованиям, правилам пожарной безопасности. Изменение технических характеристик жилого помещения ни в коем случае не должны нести угрозу причинения вреда жизни, здоровью и имуществу людей, проживающих в многоквартирном доме.
Ниже, руководствуясь действующим законодательством и судебной практикой перечислю примеры какие изменения технических характеристик жилого помещения можно вносить, а какие нельзя:
• Можно:
- если при перепланировке и (или) переустройстве не затронуты магистральные трубопроводы, которые являются общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома;
- если перепланировка не затрагивает несущие элементы здания, выполнена в пределах помещения, не выделяется на архитектурном облике всего здания;
- остекление балкона;
- перенос и демонтаж перегородок, не являющихся несущими стенами здания;
- уменьшение и расширение проемов в стенах;
- перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон (санузлов и кухни);
- объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними.
• Нельзя:
- размещать ванную комнату, туалет и кухню над жилыми комнатами;
- переносить батарею центрального отопления на балкон (лоджию);
- демонтировать несущие стены здания;
- устанавливать газовую плиту с 4 горелками в кухне, если длина, высота и ширина кухни менее 15 м3 (примерно менее 6 кв.м);
- закрывать доступ к стоякам, являющимся общим имуществом многоквартирного дома;
- создавать дополнительные жилые помещения без окон;
- объединять две и более квартиры с разными собственниками.
За незаконную планировку и (или) переоборудование жилого помещения в многоквартирном доме Жилищным кодексом РФ (п.п 3, 5 ст. 29 ЖК РФ) предусмотрена довольно строгая ответственность: собственник (наниматель по договору социального найма) обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Если помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, то судом (по иску этого органа) выносится решение:
1) в отношении собственника жилого помещения: о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Также за самовольные переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме законодатель предусмотрел административную ответственность (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ):
• для физических лиц - штраф от 2000 рублей до 2 500 рублей;
• для юридических лиц - штраф от 40 000 рублей до 50 000 рублей.
Таким образом, принимая решение сделать перепланировку в своей квартире, сделать жилье удобнее и комфортнее для проживания, с целью избежать последствий незаконности таких изменений, необходимо получить согласование в органе местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимости (если город разделен на районы, то обращаться нужно в администрацию района, если город небольшой, то в администрацию города). Если изменения проведены без соответствующего согласования, то вы имеете шанс узаконить изменения посредством обращения в суд, предъявив требование об оставлении помещения в перепланируемом (переустроенном) состоянии, приложив к заявлению проект переустройства, составленный уполномоченной на то организацией.
О порядке и сроках согласования переустройства и (или) переустройства жилого помещения, о комплекте документов, необходимом для согласования изменений, читайте в моей следующей статье.
Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) предусматривает возможность изменения технических характеристик жилого помещения путем его перепланировки и (или) переустройства (переоборудования).
Перепланировкой считается изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности.
Согласование изменений технических характеристик жилого помещения необходимо прежде всего с целью сохранения целостности дома, где расположено жилое помещение, для обеспечения безопасности. Перепланировка и (или) переустройство должны соответствовать строительным и санитарно-гигиеническим требованиям, правилам пожарной безопасности. Изменение технических характеристик жилого помещения ни в коем случае не должны нести угрозу причинения вреда жизни, здоровью и имуществу людей, проживающих в многоквартирном доме.
Ниже, руководствуясь действующим законодательством и судебной практикой перечислю примеры какие изменения технических характеристик жилого помещения можно вносить, а какие нельзя:
• Можно:
- если при перепланировке и (или) переустройстве не затронуты магистральные трубопроводы, которые являются общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома;
- если перепланировка не затрагивает несущие элементы здания, выполнена в пределах помещения, не выделяется на архитектурном облике всего здания;
- остекление балкона;
- перенос и демонтаж перегородок, не являющихся несущими стенами здания;
- уменьшение и расширение проемов в стенах;
- перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон (санузлов и кухни);
- объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними.
• Нельзя:
- размещать ванную комнату, туалет и кухню над жилыми комнатами;
- переносить батарею центрального отопления на балкон (лоджию);
- демонтировать несущие стены здания;
- устанавливать газовую плиту с 4 горелками в кухне, если длина, высота и ширина кухни менее 15 м3 (примерно менее 6 кв.м);
- закрывать доступ к стоякам, являющимся общим имуществом многоквартирного дома;
- создавать дополнительные жилые помещения без окон;
- объединять две и более квартиры с разными собственниками.
За незаконную планировку и (или) переоборудование жилого помещения в многоквартирном доме Жилищным кодексом РФ (п.п 3, 5 ст. 29 ЖК РФ) предусмотрена довольно строгая ответственность: собственник (наниматель по договору социального найма) обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Если помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, то судом (по иску этого органа) выносится решение:
1) в отношении собственника жилого помещения: о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Также за самовольные переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме законодатель предусмотрел административную ответственность (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ):
• для физических лиц - штраф от 2000 рублей до 2 500 рублей;
• для юридических лиц - штраф от 40 000 рублей до 50 000 рублей.
Таким образом, принимая решение сделать перепланировку в своей квартире, сделать жилье удобнее и комфортнее для проживания, с целью избежать последствий незаконности таких изменений, необходимо получить согласование в органе местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимости (если город разделен на районы, то обращаться нужно в администрацию района, если город небольшой, то в администрацию города). Если изменения проведены без соответствующего согласования, то вы имеете шанс узаконить изменения посредством обращения в суд, предъявив требование об оставлении помещения в перепланируемом (переустроенном) состоянии, приложив к заявлению проект переустройства, составленный уполномоченной на то организацией.
О порядке и сроках согласования переустройства и (или) переустройства жилого помещения, о комплекте документов, необходимом для согласования изменений, читайте в моей следующей статье.