Статья: "Эксклюзивные договоры в недвижимости, на что идут недобросовестные риэлторы?"

Об эксклюзивных договорах в недвижимости нам расскажет ведущий специалист по недвижимости ГЦН Альфа, Хворостов Сергей.

Не так давно Верховный суд Свердловской области признал Эксклюзивные договоры — НЕЗАКОННЫМИ. (Искренне надеюсь что данная практика станет повсеместной). Ибо ситуация складывается не совсем правильным образом, подписав с клиентом эксклюзивный договор, риэлтор гарантировано получает своё вознаграждение, даже ничего не делая, по истечении срока договора, если клиент сам нашел покупателя, или если покупателя привел другой агент, который действительно провёл хоть какую-то работу, в отличии от риэлтора, который просто подписал ЭКСКЛЮЗИВ и выставил объект в рекламу. Услуга клиенту не оказана, а риэлтор доволен так как получил деньги абсолютно ничего не делая. Кроме всего прочего эксклюзивность договора состоит в том, что клиенту запрещено работать с другим агентством или агентом (нарушение ст. 421 ГК РФ «Свобода договора"), которые могут привести покупателя на данную квартиру, к данному продавцу. Почему бы тогда при таких условиях не включить в ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР одним из пунктов: «Не продали в установленный срок - выкупили сами.» В таком случае договор будет равноправным, продавец в любом случае продаст квартиру в установленные сроки и за установленную договором стоимость. Но от такого «Эксклюзива» сами риэлторы-лентяи начнут бегать как от огня. Посудите сами, оплата только по факту сделки, а если покупателя не нашли еще и купили объект сами, вместо того чтобы заработать — одни расходы.

 Закон РФ «О защите прав потребителей» дает потребителю (в том числе и потребителю услуг в сфере недвижимости) следующие гарантии: В соответствии со статьей 16 закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с требованиями законодательства о защите прав потребителей, являются недействительными. Другими словами, это означает, какие бы условия не были предусмотрены договором, они недействительны, если ухудшают положение потребителя. В большинстве случаев, камнем преткновения при расторжении договора с риэлтором является условие об обязательстве Заказчика – клиента оплатить неустойку в случае отказа от исполнения договора, обращения в другое агентство либо в случае самостоятельного поиска покупателя на объект недвижимости. Это условие ухудшает положение потребителя и является недействительным. Почему – ознакомьтесь со следующим правилом, установленным законом. Согласно статье 32 закона потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Это означает, что потребитель – клиент риэлтора вправе в любое время отказаться от услуг, но при условии возмещения всех понесенных риэлтором расходов – расходов на рекламу, транспорт, телефонные переговоры и пр. В любом случае, все расходы должны быть подтверждены документально и в случае отказа потребителя возместить расходы добровольно, могут быть взысканы в судебном порядке. В суде риэлтор должен представить доказательства того, какие расходы понесены им именно по данному договору.

Я и сейчас встречаю немало собственников, которые запуганы горе-риэлторами и боятся заключать договор, даже если их убеждаешь в том, что он не эксклюзивен, в нем нет штрафных санкций, он ничем не ограничивает права собственника. Задают вопрос: «А как быть с тем агентством или риэлтором, они же на нас в суд подадут?» Да никак, приезжаете в офис требуете бланк заявления о расторжении договора, подписываете, отдаете кому-либо в офисе, дабы поставили отметку о принятии с сегодняшней датой и сделали себе копию, оригинал оставляете у себя — ВСЁ договор расторгнут сегодняшним числом. Сложно? Законом прописано, что договор расторгается день в день при получении письменного уведомления.

Поэтому МЫ работаем от клиента, есть покупатель на квартиру - есть договор, а не наоборот. Иными словами, коллегам не стоит нарушать гражданские права клиентов, которые прописаны в ст.421 ГК РФ "СВОБОДА ДОГОВОРА".