Что нас ожидает на рынке ипотечного кредитования в 2019 году?
2018 год участники рынка жилья в один голос называют годом ипотеки — и это понятно: таких объемов выдачи рынок не видел за всю историю. За 2018 год было ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн. рублей, что на 50% превосходит объемы выдачи за 2017 г. Примерно 1,5 млн. семей улучшили свои жилищные условия. По Пермскому краю объемы выдачи составили 26149 млрд.руб. и ипотекой воспользовались 28880 семей.
В 2018 году мы наблюдали рекордное снижение среднерыночной ставки по ипотеке, которая стала драйвером роста ипотечного рынка. Ведь именно стоимость заемных средств является ключевым фактором при принятии решения о покупке жилья.
Конец 2018 года ознаменовался еще одним важным трендом - разворотом ставок. Это произошло как по кредитным продуктам, так и по депозитным продуктам. В частности, если на 1 сентября 2018 года средняя рыночная ставка по ипотеке в Пермском крае составляла 9,66% годовых, то в октябре 2018 года она поднялась на 1 п.п. - до 10,66% годовых. Примечательно, что поднятие ключевой ставки привело к новому всплеску интереса к приобретению жилья в ипотеку. Особую активность проявляли покупатели квартир в новостройках. Рост ставки стал сигналом «пора действовать!» для заемщиков, которые не могли принять окончательное решение о покупке жилья и откладывали этот вопрос «на потом», ожидания очередного снижения ставок.
Важным событием на рынке ипотеки стала возможность перехода закладных в электронный формат. Закладная в бумажном виде была одним из «камней преткновения» на пути ипотеки в онлайн. Переход к электронному формату позволит заемщикам существенно экономить время - например, им не придется больше посещать МФЦ (сейчас это приходится делать дважды). Также не надо будет после выплаты кредита писать заявление о снятии обременения с квартиры - банки будут самостоятельно аннулировать закладные.
Аналитики рынка прогнозируют рост ипотечного кредитования и в 2019 году примерно на 15 – 19%. При этом благодаря высокому уровню конкуренции, доли участников будут меняться - одни игроки увеличат объемы кредитования, а другие сократят.
Есть несколько факторов, указывающих на более динамичный рост выдач ипотеки в сегменте вторичного жилья. Во-первых, с точки зрения средней стоимости квадратного метра этот тип недвижимости уже сейчас выглядит очень привлекательно. Во-вторых, на стоимости первичного жилья начнут сказываться изменения в законе о долевом строительстве. Это произойдет уже к лету 2019 года. В-третьих, вторичное жилье традиционно пользуется большей популярностью, поскольку это квартиры «здесь и сейчас», в которые можно заселиться практически сразу после сделки.
Ожидаем, что в следующем году станет больше сделок по госпрограмме «Детская ипотека». Во-первых, число семей, соответствующих условиям программы, увеличивается, количество обращений в банки растет. Во-вторых, недавно были улучшены условия кредитования. Теперь программой можно воспользоваться не только для покупки жилья в новостройках, но и для рефинансирования. При этом доля ипотеки по программам рефинансирования в целом будет снижаться. Причина в том, что большинство заемщиков, желавших улучшить свои жилищные условия, уже сделали это.
Еще одна тенденция, которую даже пару лет назад никто не взялся бы предсказать, — ипотекой активно начали пользоваться покупатели дорогой недвижимости. Одна из причин — нежелание клиентов вынимать деньги из бизнеса или продавать имеющуюся недвижимость для покупки новой. Ипотека в данном случае — способ воспользоваться деньгами в среднесрочной перспективе. При этом типичный срок, в течение которого получатель премиальной ипотеки рассчитывает погасить свой заем — три-пять лет. % таких заемщик за 2018 год вырос с 11 до 20.
В целом ситуацию на рынке ипотечного кредитования можно назвать комфортной, что объясняется ростом востребованности ипотеки как основного способа улучшения жилищных условий. Примерно 70% сделок на покупку в Перми проходит при использовании средств жилищных займов и такая тенденция будет сохраняться.